Gli immobili delle imprese

Gli immobili delle imprese: distinzioni ai fini IRES e IVA

Immobili di impresa e imposte dirette: beni merce

Ai fini delle imposte dirette, e in particolar modo con riferimento al reddito di impresa, occorre distinguere tre tipologie di beni immobili.

Gli immobili merce sono quelli che formano oggetto dell’attività di impresa e, pertanto, sono valutati in termini di costi, ricavi e rimanenze. Ad es., per un’impresa edile un qualsiasi immobile è, tendenzialmente, un bene immobile merce. 

Gli immobili merce non rilevano ai fini del test di operatività per l’applicazione della disciplina sanzionatoria delle società di comodo. 

Segue: beni strumentali

Dopo i beni merce occorre individuare un’altra categoria di beni: quella degli immobili strumentali. Questi ultimi, a loro volta, si articolano in due sottocategorie: 

- gli immobili strumentali per natura, ossia gli immobili iscritti in categoria A10, B, C, D ed E. Questi beni sono strumentali anche se non utilizzati direttamente per lo svolgimento dell’attività di impresa. 

- gli immobili strumentali per destinazione, ossia gli immobili che, a prescindere dalla loro qualificazione catastale, sono utilizzati esclusivamente per lo svolgimento dell’attività di impresa. Si considerano immobili strumentali per destinazione, ad esempio, l’alloggio del custode e le abitazioni del personale incluse nel perimetro aziendale, ancorché – a livello catastale – si tratti di beni censiti in categoria A.

I costi ad relativi ai beni strumentali (ammortamento, spese di gestione, spese di manutenzione, ecc.) sono deducibili e, laddove essi siano oggetto di cessione, producono plus/minusvalenze. Inoltre, per tutti gli immobili strumentali, è prevista l’integrale deduzione dell’IMU pagata dall’impresa (secondo il principio di cassa).

Segue: beni patrimonio

Gli immobili patrimonio, infine, hanno una rilevanza residuale, ossia sono tutti gli immobili non-merce e non-strumentali. L’ipotesi più rilevante di bene patrimonio è l’immobile abitativo dato in godimento a terzi da parte di società immobiliare. 

Anche l’immobile patrimonio produce reddito di impresa, ma con una peculiarità: esso è prodotto alla stregua delle regole previste per i redditi fondiari; significa, quindi, che i relativi costi (spese di gestione, ammortamenti, ecc.) non sono deducibili e che ove essi formino oggetto di cessione, ci saranno sì plus/minusvalenze, ma con la peculiarità che – non essendo deducibili gli ammortamenti – il costo fiscale rimarrà particolarmente elevato.

Per gli immobili non strumentali (merce e patrimonio) non è prevista la deducibilità dell’IMU.

Immobili di impresa e imposte indirette: terreni

Ai fini delle imposte indirette, e in particolar modo con riferimento all’IVA, la distinzione è più snella e agevole; occorre infatti distinguere solo tra terreni e fabbricati, con alcune precisazioni.

Il terreno può essere fabbricabile o non fabbricabile. A fini IVA (e, più in generale, anche ai fini IRES e delle imposte di registro, ipotecaria, catastale e IMU) un’area è (o non è) fabbricabile a seconda che sia o meno qualificata tale nel Piano Regolatore Generale adottato dal Comune, a prescindere quindi dalla qualificazione catastale del terreno stesso.

Segue: fabbricati

Con riferimento ai fabbricati, invece, si distinguono i fabbricati abitativi (ossia, un qualunque immobile classificato in categoria A, con esclusione della categoria A10; sono fabbricati abitativi di lusso quelli in categoria A1, A8, e A9) e i fabbricati strumentali (ossia, un qualunque immobile classificato in categoria A10, B, C, D ed E).

Particolare rilievo ai fini delle imposte indirette assume anche la nozione di pertinenza, con ciò intendendosi un’unità catastale autonoma ma asservita ad altra unità immobiliare. Per ciò che concerne i tributi sugli affari, la pertinenza viene assorbita dallo stesso trattamento tributario del fabbricato principale: la pertinenza, quindi, dipende fiscalmente, dal fabbricato principale.