L'acquisto con i benefici "prima casa"

Trova un consulente di fiducia

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto di una casa viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• la casa che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;

• la casa si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;

• l’acquirente ha determinati requisiti.

Valuta la tua situazione

Le imposte da versare quando si compra casa con i benefici “prima casa” sono:

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:

• imposta di registro al 2% (anziché al 9%);

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un'impresa che vende con Iva:

• Iva al 4% (anziché al 10%);

• imposta di registro fissa di 200 euro;

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

• imposta catastale fissa di 200 euro;

• imposta di bollo fissa di 230 euro;

• tassa ipotecaria fissa di 90 euro.

I requisiti per avere le agevolazioni:

Le agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e precisamente:

CATEGORIA CATASTALE

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)

• A/3 (abitazioni di tipo economico)

• A/4 (abitazioni di tipo popolare

• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

• A/6 (abitazioni di tipo rurale)

• A/7 (abitazioni in villini)

• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

  
  

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILE

Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)

• nel territorio del Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni.

Con la circolare n. 3/2024 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il requisito del quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo.

PRECEDENTE “PRIMA CASA”

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:

• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato,

• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto.

Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne acquista un’altra, in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a beneficiare di un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;

• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito e, comunque, entro i dieci anni successivi;

• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto.

Quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;

• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Come evitare le sanzioni (o pagarle in misura ridotta)

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta. In questo caso, occorrerà versare la maggior imposta dovuta e gli interessi (calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto), ma non la sanzione del 30%.

Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. In questa ipotesi, occorrerà versare la maggior imposta dovuta e gli interessi (calcolati a decorrere dalla data di stipula dell'atto) e una sanzione in misura ridotta.